在上一篇《信貸投資會賺比較多嗎?》我們談到信貸投資。
這篇就來看看「借房貸去投資」這件事情到底可不可行。
你又必須注意哪些風險。
免責聲明:
文章內容僅為個人心得分享,不得作為投資決策依據。
投資有風險,有可能會虧損本金。
過去歷史與數據不代表未來績效保證,投資前應詳閱基金公開說明書,務必謹慎評估再做決定。
任何瀏覽網站人士,須自行承擔一切風險,本人不負盈虧之法律責任。
房貸投資
關於借錢投資,大仁在這篇《可以借錢投資嗎?貸款之前先問自己這「四個問題」》有做詳細說明。
建議一定要先閱讀過後再往下看。
好,我假設你已經建立良好的借貸觀念,也對投資有正確的認知。
接下來,我們就來看看拿房貸去投資到底可不可行。
(貸款請謹慎評估自己的能力,投資一定有風險,別做超過自己能力範圍以內的事情)
首先,設定房貸期間為 20 年。
如果你可以借到更長的週期,那就選更長的。
有 30 年就選 30 年,有 40 年就選 40 年。
把借貸時間拉得越長,對債務人越有利。
在低利率時代,通貨膨脹除了會增加物價,也會慢慢將你的債務貶值。
因為你的債務是固定的,所以通膨會使你的還債之路變得越來越輕鬆。
再來,房貸金額設定 100 萬,利率為 3%
因為台灣的利率不斷下降,近年來一直維持在 1~2% 左右。
設定 3% 已經把未來利率可能提高的狀況給考量進去了。
最後得到的結果如下:每月償還本息約 5546 元
接下來,我們有兩條路可以走:
一、不借貸,每個月定期定額 5546 元。
二、使用房貸,單筆投入 100 萬,每個月償還 5546 元。
你會發現,兩者每個月投資的錢是相同的。
唯一的差異是,定期定額是每個月拿去投資。
而信貸是借貸後單筆投入 100 萬,之後每個月慢慢償還。
讓我們看看差異如何。
房貸轉投資
這邊大仁以台灣股市的報酬率為基準。
投資期間為 1993 到 2022 年,總共三十年。
(只算近三十年的原因是過去的利率太高,參考價值不大,以近期的數據比較符合現況)
總共有 11 個 20 年,滾動報酬率如下:
你會看到前期的報酬率大約都在 5% 左右。
直到 2001 年開始的這三個 20 年才忽然衝到 9%
現在讓我們直接切入重點。
定期定額跟房貸投資台股,結果如下:
在投資 20 年的情況下,借房貸來投資,完勝定期定額。
借貸勝利。
為什麼借貸賺更多?
為什麼會這樣?
不是說不要借錢投資嗎?怎麼借錢還可以賺更多?
原因很簡單,讓我們把台股報酬率跟定存利率對比一下就知道:
在滾動 20 年的前提下,台股遙遙領先定存。
當兩者的差異越大,借貸投資的獲利就越高。
這點跟傳統觀念違背,因為在過去是利率非常高的時代。
利率越高,利息越高,所以大多數人借貸的壓力是非常大的。
不過,自從 2000 年以後,利率就出現斷崖式下滑,停留在 1~2% 左右。
很多人沒注意到這點,還是用過去的「舊思維」在看待借貸投資。
利率越低,代表借貸投資的成功率越高。
為什麼?
因為利率越低,借貸的成本越低。
你所需要創造的投資報酬率就不用那麼高。
比方說,利率 5%,你得創造高於 5% 的報酬率才行。
就算你的投資報酬率是 4%,你還是賠錢。
反過來說,利率只有 2%,那你的報酬率即使只有 3% 也依然賺錢。
所以說,當利率越高,借貸投資的風險就越大。
而當利率越低的時候,風險就會下降,成功率就會增加。
許多人意識到這點,開始敢於借貸,所以累積到更多的財富。
而有另外一些人依然沉溺在舊思維,貧富差距就隨著每個人對貸款的認知不同,逐漸被拉開。
這個觀念大仁在這篇《為什麼老一輩的人很怕背貸款,更害怕投資股票?》說明得非常清楚,建議閱讀。
把房貸借出來很正常
你可能覺得借房貸來投資是很糟糕的建議。
這邊大仁跟你介紹兩位投資界的大師,他們有不同的看法。
《漫步華爾街》作者:柏頓.墨基爾
《投資終極戰》作者:查爾斯.艾利斯
《投資的奧義》:
如果你已經有自住房,要讓你的房子價值最大化。
我們寫作這本書的時候,房貸利率比較低,趕緊進行再抵押融資。
2012 年,長期房貸利率低於 5%,你可以只還最低額度的貸款,把更多的錢放到投資組合裡。
他們建議將「房子價值最大化」,也就是拿房子抵押貸款出來投資。
要注意他們可是處在利率較高的美國,在利率低於 5% 的情況下就建議把房貸拿出來投資了。
在台灣長期利率低於 2% 的情況下,你覺得他們會給你什麼建議呢?
再來,介紹另外一位知名的投資者。
《投資前最重要的事》作者:班.卡爾森
《Why I Might Never Pay Off My Mortgage》:
如果利率保持低位,我們可能每 5 年左右再次融資並從房子裡提取更多現金。
有些人非常害怕任何形式的債務,我不介意人們提前還清抵押貸款,我相信很少人會後悔這個決定。
但我要往另一個方向走。
我們有可能永遠不會還清抵押貸款,而只是將資產保持在具有安全邊際的合理水平。
卡爾森認為在低利率的情況下,他們會定時抵押房地產拿出更多現金,甚至永遠不會還清貸款。
你可能無法接受這種概念,但在國外這早已行之有年。
這種新型態的理財方式有專屬名稱:「買、借、死」
簡單來說就是把錢拿去買資產,例如股票或房子。
等需要用錢的時候,從股票或房子的淨值抵押出來使用。
假設,利率為 2%,只要他們的股票房子長期超越 2% 的增值。
這樣即使他們借錢出來花,這些資產也會持續上漲,他們的債務就會縮水了。
拿房子舉例,當房價越來越高的時候,貸款的比例就會越來越小。
隨著房價增值,你的槓桿比例會逐漸縮減。
所以有錢人會不斷從房子淨值貸款出來,讓槓桿繼續維持下去。
可以參考這篇:《為什麼別人買房比你賺更多?因為你沒有做到「保持槓桿」》
南加州大學的法學教授,麥卡弗里為此做了一個總結:
一旦你有錢,賺錢就變簡單,也很容易。
「買、借、死」就好。
看到這邊,你還認為將房貸拿出來投資真的是很糟糕的決定嗎?
面對這個低利率時代,你可能得再好好思考一下。
還不起貸款怎麼辦?
我知道,還是有很多人擔心貸款之後還不起錢的風險。
讓我們看一個數據,下面這張圖表是台灣銀行的貸款「逾放比率」。
你會看到在 2000 年以前還曾超過 10%,但直到 2004 年以後就不斷下降。
最後在 2022 年的時候,逾放比率只有 0.16%
為什麼會這樣?這也跟上面提到的利率降低有關。
利率越低,貸款的人就越輕鬆。
所以那些知道利率變低,就去把錢從銀行搬出來使用的人,大多數都變得更有錢。
這就是懂得運用「新錢」的人能夠賺到的財富。
詳細說明請參考這篇《為什麼你的錢越來越薄?—原來「貧富差距」是這樣造成的》
逾放比率 0.16%
代表每 1000 萬的貸款,只有 1.6 萬是還不起錢的。
其他 998.4 萬都是正常還款的。
銀行會借錢給你,肯定評估過你的財力狀況。
除非你一開始就打算擺爛,不然大多數人都是可以依靠自己的能力還清貸款的。
如果你沒有辦法,銀行在審核階段就會把你篩選掉了。
逾放比率「0.16%」這個數字證明大多數人都還得起債務。
只是少數人做了自不量力的事情才會償還不起。
(有些是遇到非常不幸的極端狀況,雖屬特例,但這也是你在借貸前必須考量到的事情)
結論
最後,大仁幫你重點整理:
一、房貸抵押可以 20 年以上,這對債務的貶值有很大的幫助。
二、20 年以上的長期貸款,代表你每個月償還本息的金額更少,你手上的現金流會更充裕。
三、台灣在 2000 年以後利率快速下降,長期維持 1~2% 的低利率時代。
四、利率越低,投資報酬率的要求就會下降,借貸的成功率就越高。
五、對貸款的認知差異,長期下來會產生更大的貧富差距。
六、房子淨值就是你的資產,你可以善用這個優勢。
最後大仁要說一下,這篇並非要你去借房貸投資。
畢竟不是每個人都擁有正確的借貸觀念,也不是每個人都能真正做到長期投資。
我想告訴你的是:
房貸是大多數人能從銀行手上借到成本最便宜的資金,同時還款期間最長的條件。
不懂得善用這個優勢的人,將會被其他人拉開差距。
但是,如果你對投資完全不懂,也不知道自己在幹麻。
只是覺得貸款出來一定可以賺更多錢。
那你千萬別這麼做,因為你賠錢的機率非常高。
我覺得這跟貸款與否無關,而是你個人的問題。
即使沒有貸款,依照你這種膚淺的認知,這個世界會用一百萬種方式將你的財富收割回去。
「能不能拿房貸投資?」
如果你仔細思考過,完整評估過,認為從房貸搬錢出來使用可以。
那就沒有問題,因為你是明白人,你是衡量過風險的人。
你的財富終究會跟上你的認知水平。
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